En su primera Cuenta Pública, el presidente José Antonio Kast enfatizó un conjunto de acciones vinculadas al acceso a la vivienda. Ante el Congreso Pleno, sostuvo la idea de que Chile debe recuperar la propiedad habitacional, priorizando a los propietarios por sobre los arrendatarios.
En esa línea, su gobierno anunció iniciativas orientadas a simplificar los procesos administrativos, con el objetivo de facilitar el acceso a la casa propia. A ello se sumarían nuevos programas de vivienda dirigidos a la clase media, respaldados mediante fondos de garantía del Estado.
Asimismo, BancoEstado lanzó recientemente el producto “Hipotecario Pro 2026”, con una tasa de 3,1%, el cual busca financiar alrededor de 12.000 viviendas. Esta medida también pretende dinamizar el mercado inmobiliario y mejorar las opciones de financiamiento para sectores de ingresos medios.
El programa considera plazos de financiamiento de hasta 30 años para la compra de inmuebles con un valor máximo de 4.000 UF. Esta alternativa se aplica tanto a propiedades nuevas como de segunda mano, además de poder combinarse con los subsidios habitacionales actualmente disponibles.
En cuanto a la evaluación bancaria, las instituciones financieras revisan distintos criterios antes de aprobar un crédito hipotecario. Entre los más relevantes se encuentran el monto del pie inicial, la capacidad de endeudamiento del solicitante y su historial crediticio, elementos que determinan el nivel de riesgo asociado al préstamo.
De acuerdo con Felipe Baquedano, gerente de Tecnología y Estudios de Capitalizarme.com, “es importante que las personas puedan entender los aspectos que influyen en la posibilidad de obtener un crédito hipotecario, esto en un contexto más favorable y donde hemos visto un renovado interés por invertir en departamentos, luego de que el Gobierno propusiera ampliar el alcance del DFL 2 a tres viviendas”.
El pie
Uno de los elementos iniciales que las entidades financieras consideran al revisar un crédito hipotecario es el pie, es decir, la porción del valor del inmueble que el comprador debe cubrir con capital propio.
Por lo general, este aporte inicial se sitúa entre el 10% y el 20% del precio total de la vivienda, dependiendo de las condiciones del solicitante y del tipo de operación.
Según explica Baquedano, “mientras mayor sea el pie, menor es el monto del crédito que debe otorgar el banco y, por lo tanto, disminuye el riesgo de la operación. En muchos casos, además, un mayor pie puede traducirse en mejores condiciones de financiamiento o en una aprobación más expedita”.
Dividendo y renta
Un criterio clave dentro del análisis hipotecario corresponde a la relación entre el dividendo y los ingresos del solicitante o del núcleo familiar. Este indicador permite estimar qué porcentaje del sueldo mensual se destinará al pago del crédito una vez que este sea aprobado.
De acuerdo con lo señalado desde la plataforma, las instituciones suelen sugerir que el dividendo no exceda el 30% del ingreso disponible. Con ello se busca mantener la capacidad de pago a largo plazo sin comprometer la estabilidad financiera del hogar.
Tal como advierte el ejecutivo, sobrepasar ese nivel puede incrementar la probabilidad de rechazo de la solicitud o bien reducir el monto que el banco esté dispuesto a financiar, ya que se interpreta como un mayor nivel de riesgo para la operación.
Carga financiera
Otro elemento determinante en la evaluación corresponde a la carga financiera, que se refiere a la proporción del ingreso mensual que ya está comprometida en el pago de deudas activas, como créditos de consumo, tarjetas bancarias o préstamos automotrices, entre otros.
Ante esto, el gerente precisó que “este indicador permite determinar si una persona puede asumir un crédito hipotecario con su nivel de ingresos actual. Aunque varía según la institución, en la industria existe consenso en que una carga financiera entre 25-30% es necesaria para la aprobación del crédito hipotecario”.
Por otra parte, también se revisa el historial financiero del postulante, con el fin de detectar posibles señales de riesgo, tales como moras, uso intensivo de líneas de crédito o la adquisición reciente de nuevas deudas.
En ese sentido, Baquedano destaca que mantener un comportamiento de pago ordenado y evitar asumir compromisos adicionales antes de la solicitud puede influir de manera decisiva en la aprobación del crédito.
Estabilidad laboral y edad del solicitante
Junto a los aspectos financieros, las entidades bancarias consideran la estabilidad laboral del postulante como un factor relevante. Habitualmente se solicita una permanencia mínima en el trabajo, que suele fluctuar entre 6 y 12 meses, con el objetivo de respaldar la continuidad de los ingresos y disminuir el riesgo asociado a la operación.
Por otra parte, la edad del solicitante también incide en la definición del plazo del crédito, ya que los bancos establecen límites para que la deuda quede saldada antes de una edad determinada, la cual generalmente se ubica cerca de los 79 años.
En palabras de Baquedano, “lo que buscan los bancos es tener certeza de que el solicitante podrá cumplir con el pago del crédito en el largo plazo. Por eso es clave llegar al proceso con las finanzas ordenadas, con un nivel de endeudamiento controlado y demostrando estabilidad en los ingresos. Presentarse como una persona financieramente responsable puede marcar la diferencia entre que un crédito se apruebe o no”.
